Details, Fiction and 買村屋檢查清單

Details, Fiction and 買村屋檢查清單

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所謂「丁屋樓花」，就是興建中的丁屋。實情是由發展商或大財團收集丁權後，再在村內覓地起樓，然後尋找買家。然而丁屋原意是給予新界原居民男丁起樓自用，所以物業批出滿意紙前，並不能夠轉讓。但早年卻有不少類近盤源釋出「鋌而走險」，他們在未獲取滿意紙前，就跟買家簽定協議。但由於在獲批滿意紙前並沒有實質業權，一旦期內丁過身，可能構成交易風險。

了解房屋差異後，接下來要思考自己想住哪裡？購買能力在哪？這也會影響房子價格：

買村屋一定要注意路權問題，因村屋業權不一定包括周邊出入口的通道和路權，特別是樓齡高的村屋，業權和路權複雜不清。如果村屋無路權，周圍的道路由私家路包圍或官方所擁有，道路使用權會被限制，基至可能出現爭議或需要支付過路費，亦會影響按揭申請，所以買入村屋前，應查核附近道路使用權。

驗屋通常會在簽約完成後、交屋前進行。這個時間點對於買家非常關鍵，因為可以在房屋正式交接前進行檢查，避免未來入住後才發現問題。通常建商會在交屋日前幾天通知買家來驗屋，建議買家不要急於交屋，而應仔細檢查所有細節。

事實上，村屋的建築管制與市區樓宇不同，交易過程常會涉及丁權及批地文件，加上業權、路權欠清晰，僭建問題多，成交量參差，種種因素令銀行經常對村屋估價不足。連銀行也怕承擔風險，何況是沒有買賣村屋經驗的買家？

若首購族想趁機入場，曾敬德提醒，挑選房產時，評估實際使用坪數的需求及期待很重要。他舉例，預售案展售屋裝潢漂亮、生活機能佳，但實際交屋空間感可能不一樣；公寓類物件買賣坪數大，扣除公設才是自住坪數，可能與期待會有落差；或總價不變，壓縮坪數仍求兩房、三房，也要改變對空間使用的規劃。

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每個人買房都有不同原因，需要的空間坪數與購買能力也不同，考慮房子的新舊程度，就有預售屋、新成屋、中古屋三種，居住在市區還是郊區、空間坪數大小也會影響價格。若預算有限可選擇公寓，不想爬樓梯，退而求其次選擇華廈或大樓，但大樓會有公設問題，買房預算部分花在很少使用的公共空間，差異如下：

丁屋亦是村屋，村屋面對的問題，如通道權、僭建等村屋陷阱，亦同樣會遇上。因此購買丁屋前建議先找專業人士查冊，先查清楚附近道路使用權，僭建等問題，確保疑慮解決才決定購買。

村屋成交梳落，銀行估價時可參考個案較少，估值通常較保守，買家一般亦不會在銀行網上系統找到村屋估價。選擇屋苑式管理的村屋，因交投較活躍，相對容易估足價。

然而，連地下層出售的花園，或連頂樓出售的天台，不一定納入地契範圍，沒入契會衍生業權問題，買了未必能使用，甚至有可能變成非法佔用政府土地，被追收地租或被收回土地使用權。

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